Кредит под залог недвижимости

Обеспеченный кредит, когда в виде залога можно предоставить жилье, принадлежащее клиенту, часто оказывается более выгодным – банк рискует минимально и готов одобрять крупные суммы. По такой схеме выдают не только ипотеку, но и обычные потребительские займы. О том, как выбрать и получить кредит под залог недвижимости, в этой статье.

Когда стоит оформить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог квартиры удобен для заёмщика в таких случаях:

1. Низкий уровень дохода. Банки при рассмотрении заявки рассчитывают показатель долговой нагрузки – соотношение доходов и расходов заёмщика. Если после выплаты всех обязательств, в частности по кредитам и микрозаймам, у клиента остаётся менее половины дохода, ещё один кредит ему не одобрят. Но одобрение заявки возможно, если есть залог.
2. Требуется крупная сумма. Деньги под залог недвижимости получить в большем объёме проще, чем по необеспеченным займам.
3. Вы хотите сэкономить. Кредит под залог недвижимости банки часто предлагают под меньшие проценты, чем по обычным программам.

Важно! Потребкредиты под залог жилья – нецелевые. Заёмщик вправе тратить деньги на своё усмотрение, не обязан отчитываться перед банком.

Чем отличается от потребительского кредита

Основное отличие – обеспечение. Кредит под залог коммерческой недвижимости или жилых вариантов предполагает, что на них накладывается обременение и они остаются в залоге до момента погашения задолженности.

Но есть и другие особенности:

	Потребительский займ	Обеспеченный кредит
Сумма	Максимально 5–7 млн руб.	До 30–50 млн руб. (до 80% от оценочной стоимости)
Срок	Максимум 5–7 лет	До 20–25 лет
Оформление страховок	Обычно не нужно	Обычно не нужно

Важно! Взять ещё один потребительский кредит при непогашенных обязательствах сложно. Но если заёмщик предоставит залог, ему могут одобрить кредит даже при наличии долгов.

Условия для получения кредита под залог

Кредит наличными под залог недвижимости реально получить только при выполнении всех условий банка.

Требования к заемщику

Кредитование доступно заёмщикам, которые соблюдают такие требования:

• • гражданство РФ, реже – иностранное;
• • временная/постоянная регистрация;
• • возраст от 18 до 75 лет;
• • трудоустройство;
• • стаж от 3–6 месяцев;
• • неиспорченная кредитная история.

Важно! Предоставляемая в залог недвижимость должна принадлежать заемщику или ему совместно с родственниками (не постороннему человеку).

Взять кредит под залог недвижимости вправе клиенты в разном статусе – физлица, ИП, самозанятые.

Требования к залоговой недвижимости

Банк может выделить деньги под залог дома, квартиры, дачи, склада, офиса и др. Но обычно наименее ликвидные объекты недвижимости, например, дачи или складские помещения, банки «игнорируют» – если заёмщик перестанет выплачивать долг, их будет сложнее продать.

Основные требования к залоговой недвижимости:

1. Ликвидность. Квартиру, расположенную в доме в аварийном состоянии, не примут – объект должен представлять ценность и быть легко реализуемым при форс-мажоре.
2. Оценочная стоимость залоговой недвижимости. Обычно банки готовы одобрить до 70–80% от оценочной стоимости недвижимости. 20–30% кредитор закладывает на возможное снижение цены объекта и расходы на реализацию.
3. Местонахождение. И заёмщик, и офис банка, и недвижимость должны находиться в одном регионе.
4. Отсутствие обременений. На имущество не наложен арест, оно не находится под обременением – не должно быть ограничений на продажу.
5. Состояние. Если квартира в доме, нуждающемся в реконструкции, признанным аварийным или подлежащим сносу, её не примут в виде залогового имущества.
6. Регистрация в жилье несовершеннолетних детей. Технически в этом случае оформление займа возможно, но для этого необходимо решение органов опеки.

С долями банки работают редко – для этого нужно нотариально заверенное согласие всех собственников, а при продаже недвижимости могут возникнуть проблемы.

Документы

• • паспорт;
• • справка о доходах;
• • трудовая книжка;
• • дополнительный документ, например, СНИЛС или загранпаспорт.

Чтобы оформить кредит, на недвижимость потребуются такие документы:

• • право собственности на объект;
• • отчёт об оценке недвижимости;
• • выписка из ЕГРН;
• • согласие супруга/других собственников, заверенное нотариально.

Для оценки залоговой квартиры обращаются в аккредитованные оценочные организации. Цена определяется не по рыночной, а по кадастровой стоимости жилья. Обычно кадастровая стоимость оказывается ниже, чем та, по которой можно было бы продать квартиру в реальности.

Как подобрать выгодный кредит под залог квартиры или дома

Чтобы найти подходящий кредит в залог недвижимости, нужно учитывать:

1. Условия залогового кредитования. Кроме процентной ставки, срока и суммы, сравните размеры дополнительных платежей. Например, банк может требовать страховку только недвижимости или дополнительно страховку жизни и здоровья заёмщика. Иногда банки за отказ от страховки существенно повышают процентную ставку.
2. Дополнительные расходы. Часто на плечи заёмщика при выдаче залоговых кредитов ложится оценка жилья (от 5000 руб. для квартир, еще больше – для частных домов и коммерческой невидимости), регистрация залога.
3. Требования к обеспечению. Ликвидные квартиры и частные дома принимают в залог практически все банки. Проблемы могут возникнуть с коммерческой недвижимостью, складами, гаражами, дачами, жильём, которое расположено на закрытых территориях.

Пока заёмщик не погасит кредит, недвижимость нельзя будет подарить, обменять или продать. Кроме того, поскольку такие займы нецелевые, хоть и присутствует обеспечение, налоговый вычет, как по ипотечному кредитованию, не положен.

Популярные вопросы

1. Как долго оформляется кредит под залог?

Потребительский кредит с обеспечением оформляется дольше, чем обычный кредит наличными. Дело в том, что банк проводит двойную проверку – и заёмщика, и залогового объекта. Если по обычным программам потребительского кредитования и при запросе небольшой суммы займа на короткий срок ответ может прийти через несколько минут или часов, то в случае с залоговым кредитом банк может проверять онлайн-заявку в течение 3–7 дней и более.

2. Можно ли досрочно погасить кредит под залог недвижимости?

При частично-досрочном погашении заёмщик может уменьшить срок или размер ежемесячного платежа. При полном досрочном погашении нужно уведомить кредитора минимум за 30 дней, при этом никаких штрафов и других «внеплановых» платежей банк не имеет право удерживать.

3. Можно ли взять кредит под залог единственного жилья?

В законодательстве нет запрета на выдачу кредита в банке, если залогом служит единственное жильё заемщика. Все риски, связанные с этим, согласно статье 421 ГК РФ, возлагаются на самого клиента. В то же время на такую недвижимость устанавливается «исполнительский иммунитет» – собственник не должен лишиться жилья как такового, поэтому банк, например, может забрать дорогостоящий дом и выделить деньги после его реализации в сумме, достаточной для покупки небольшого жилья.